「내집마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야할 진실 '아파트의 몰락'」

<원문 작성일: 2012.01.15>

별 기대 없이 부동산 관련 서적 2권을 선택해서 주말 시간을 보냈는데..

웬걸.. 의외로 쓸만한 책을 하나 만났다.

바로 랜덤하우스에서 2011.12.30 나온 따끈따끈한 신작 "아파트의 몰락(남우현 저)"이다.

과거 내가 느끼기에는.. 부동산 몰락론을 다소 와닿지 않는 논리로 설득하던 선xx 선생의 책과는 대비되게

정말로 구체적이고 논리적인 분석론으로 부동산, 그중에서도 우리나라 부동산 투자의 대표이자 거의 전부인 아파트의

대세 몰락론을 펼치고 있다.

책의 내용을 간략히 살펴보면

1. 은마아파트로 대표되는 대한민국 부동산 시장의 시계열 분석

78.7월 평당 68만원의 가격으로 분양되었던 대한민국 부동산 시장을 읽는 지표 역할을 하는 은마아파트는 놀랍게도 당시 미분양으로 선착순으로 계약하면 입주할 수 있던 곳이었다. 그러나 30년이 넘는 세월동안 수많은 부침을 거듭하면서 지금은 놀라운 가격을 형성하고 있다.  그 사이에는 70년대 투기열풍, 80년대 경제발전과 궤를 같이 하는 2차 상승기, 2차 상승기의 열을 식힌 1기 신도시, IMF, 2000년대 이후 금융권 가계대출 드라이브와 3차 대세 상승기, 그리고 서브프라임모기지 사태로 촉발된 글로벌 금융위기를 거쳐 현재까지 저자는 조목조목 상승과 하락의 근거를 제시하며 논리를 펼치고 있다. 

2. 아파트시장 지금이 위기다?

저자는 추세 분석과 통계 분석을 통하여 현재 우리나라의 부채 수준(정부제시자료보다 보수적으로 공기업부채 포함하여 산정하면..). 글로벌 경기 등을 감안하면 곧 금리인상이라든지 금융 긴축이 실시 될 수 있을 것으로 보고 있다. 이는 곧 그동안 정신없이 가계대출에 열을 올렸던 국내 금융기관과 부동산이 자산의 80%정도를 차지하는 많은 가계에 치명타가 되어 부동산 위기가 도래할 것으로 예상하고 있다.

3. 주택시장의 미래 인구에 달렸다?

또한 저자는 인구학에 따르면 인구의 추세를 거의 1%오차로 정확하게 예측할 수 있음을 근거로 실제 주택 구매 수요자인 35~54세의 인구가 급격하게 줄어드는 우리나라의 인구구조로 주택시장이 급격히 축소될 것임을 확신하고 있다.

4. 기타 여러가지 부동산 가치 평가 방법들

그러나, 너무나 좋은 근거 자료들과 방법론들을 나에게 알려주어 도움이 되는 책이었음에도,

책의 결론은 아파트의 몰락만 예상하고 있고, 어떠한 대안도 알려주지 않고 있다는 것이 씁쓸하다.

기껏해야 부동산 중에는 이제 아파트 보다 대지지분을 많이 가지고 있는 주택이 낫다라든지.. 전혀 현실감 없는 결론에 도달하게 되니 말이다.

이것은 아마도 저자가 지나치게 수치화, 통계화한 이론으로 무장해서 논리를 전개하다 보니 빠지는 함정이리라 생각한다. 저자는 아파트를 태생 자체가 자산가치 증대나 고급주택의 개념에서 출발한 것이 아니라 서민의 주거안정이나 주거복지의 목적으로 개발된 주택형태라고 보고 있기 때문이기도 하다.

원래의 의도는 그러했을지 모르나 현실적으로 이 좁은 땅덩어리와 이 나라 국민의 불같은 교육열을 감안할 때, 이제는 그들만의 커뮤니티로 바뀐 아파트라는 특수한 주거 형태의 특수성을 전적으로 배제할 수 있을까?

쇠퇴기에 이른 아파트 단지라도 주변의 끊임없는 재건축 등을 통하여 어느정도 교육수준이라든지 문화수준이 보장되는 현재의 상태를 볼때 아마도 최소한 20년 이상은 이 추세를 벗어나기는 어렵지 않을까? 

결론적으로 나는 그러한 아파트라는 자산의 복잡성과 특수성을 감안하여

본인만의 독자적인 아파트觀(?)을 수립하는 그날이 올때까지 이 책을 밑거름 삼아 열심히 공부해 볼 요량이다.