1. 부동산 투자의 핵심 고려사항 등
1855년 설립된 세계적인 부동산 컨설팅 업체 Savills의 사장 제러미 헬스비는 부동산 투자시 고려사항에 대하여 이렇게 말한다.
"딱 세 가지만 고려하면 됩니다. 입지, 입지, 그리고 입지입니다. 2008년으로 되돌아가 봅시다. 당시 사람들은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없었습니다. 아무도 안 샀으니까요. 그러나 한 가지 간과한 것이 있어요. 만약 애초에 정말 좋은 위치에 있는 좋은 집을 샀다면, 아무리 부동산 시장이 엉망이었어도 열에 아홉은 팔 수 있었다는 겁니다. 지금 저 앞에 빌딩 보이시죠? (그는 창 밖으로 보이는 길 건너편 12층짜리 건물을 가리켰다) 저런 건물은 언제든 처분할 수 있고 언제든 현금화할 수 있습니다. 왜냐하면 런던 도심인 옥스퍼드 서커스 역에서 고작 2블록 떨어진 곳에 있기 때문입니다. 그런데 여기서 딱 1마일만 북쪽으로 올라간다고 합시다. 당장 살 때는 저 빌딩보다 저렴하고 수익률도 매년 8%로 아주 높습니다. 그런데 시장이 망가지는 순간 처치 곤란해집니다. 이게 2008년에 실제로 벌어진 일입니다."
그는 많은 사람들이 국내 부동산 시장의 위기를 언급할때 근거로 드는 인구구조의 변화에 대해서는 이런 의견을 말한다.
"사실 인구 문제는 전혀 염려하지 않습니다. 대도시 도심의 공급은 언제나 부족할 것이기 때문이죠. 시골 인구는 줄어들지만, 도시로는 끊임없이 인구가 유입되고 있습니다. 사람들이 직장이든 쇼핑이든 기회를 찾아서 몰리기 때문이죠. 그래서 도심에 투자하라는 겁니다. 특히 물리적으로 확장이 불가능하거나, 규제 때문에 신축이 불가능한 도심은 더더욱 그렇습니다. 선진국 부동산 시장에서는 인구 문제를 가장 작은 문제로 판단합니다."
2. 국내 부동산 시장 전망
헬스비의 의견은 상당부분 필자가 가져왔던 전망과도 일치한다. 즉, location에 따라 향후 부동산은 더욱 양극화가 심해질 것이다. 분명히 개발경제 시대처럼 수요자가 폭발적으로 늘어와서 공급이 이를 뒷받침하기 어려웠던 시절과는 다른 양상이 펼쳐 질 것이다. 수요자들이 원하는 곳은 정해져있고, 도심 외곽에 베드타운이 이런 수요자들의 니즈를 충족시키기에는 어려움이 따를 것으로 보인다.
다만, 단기적인 관점에서 하나 우려스러운 부분은 현재의 저금리 기조하에 정부가 안심전환대출 등 여러 대출장려정책으로 민간 수요자의 등을 떠밀어 집을 구매하게 하는 상황이 혹시 하반기 내지는 내년 상반기에 있을지 모를 미국의 금리인상과 맞물려 가계부채 폭탄으로 부동산에 악영향을 미치지 않을까 하는 부분이다.
경험적으로 현재의 언론지 상의 분위기와는 달리 아파트 등 주거용 부동산 시장은 분명히 과열되어 가고 있다. 특히 분양시장에서 그런일들이 많은데, 본인의 채무부담 수준을 웃도는 부채를 끼고 분양권 등을 거래하는 사람들이 심심치 않게 목격되고, 실제 이들이 거래절벽에 맞닥뜨리게 되면 금리인상과 맞물려 엄청난 고통을 겪을 것은 불을 보듯 뻔하다.
현 정부의 저금리 대출 등을 통한 부동산 가격 부양이 향후 금리 변화시에 어떻게 전개될지 지켜 볼 일이다.
1855년 설립된 세계적인 부동산 컨설팅 업체 Savills의 사장 제러미 헬스비는 부동산 투자시 고려사항에 대하여 이렇게 말한다.
"딱 세 가지만 고려하면 됩니다. 입지, 입지, 그리고 입지입니다. 2008년으로 되돌아가 봅시다. 당시 사람들은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없었습니다. 아무도 안 샀으니까요. 그러나 한 가지 간과한 것이 있어요. 만약 애초에 정말 좋은 위치에 있는 좋은 집을 샀다면, 아무리 부동산 시장이 엉망이었어도 열에 아홉은 팔 수 있었다는 겁니다. 지금 저 앞에 빌딩 보이시죠? (그는 창 밖으로 보이는 길 건너편 12층짜리 건물을 가리켰다) 저런 건물은 언제든 처분할 수 있고 언제든 현금화할 수 있습니다. 왜냐하면 런던 도심인 옥스퍼드 서커스 역에서 고작 2블록 떨어진 곳에 있기 때문입니다. 그런데 여기서 딱 1마일만 북쪽으로 올라간다고 합시다. 당장 살 때는 저 빌딩보다 저렴하고 수익률도 매년 8%로 아주 높습니다. 그런데 시장이 망가지는 순간 처치 곤란해집니다. 이게 2008년에 실제로 벌어진 일입니다."
그는 많은 사람들이 국내 부동산 시장의 위기를 언급할때 근거로 드는 인구구조의 변화에 대해서는 이런 의견을 말한다.
"사실 인구 문제는 전혀 염려하지 않습니다. 대도시 도심의 공급은 언제나 부족할 것이기 때문이죠. 시골 인구는 줄어들지만, 도시로는 끊임없이 인구가 유입되고 있습니다. 사람들이 직장이든 쇼핑이든 기회를 찾아서 몰리기 때문이죠. 그래서 도심에 투자하라는 겁니다. 특히 물리적으로 확장이 불가능하거나, 규제 때문에 신축이 불가능한 도심은 더더욱 그렇습니다. 선진국 부동산 시장에서는 인구 문제를 가장 작은 문제로 판단합니다."
2. 국내 부동산 시장 전망
헬스비의 의견은 상당부분 필자가 가져왔던 전망과도 일치한다. 즉, location에 따라 향후 부동산은 더욱 양극화가 심해질 것이다. 분명히 개발경제 시대처럼 수요자가 폭발적으로 늘어와서 공급이 이를 뒷받침하기 어려웠던 시절과는 다른 양상이 펼쳐 질 것이다. 수요자들이 원하는 곳은 정해져있고, 도심 외곽에 베드타운이 이런 수요자들의 니즈를 충족시키기에는 어려움이 따를 것으로 보인다.
다만, 단기적인 관점에서 하나 우려스러운 부분은 현재의 저금리 기조하에 정부가 안심전환대출 등 여러 대출장려정책으로 민간 수요자의 등을 떠밀어 집을 구매하게 하는 상황이 혹시 하반기 내지는 내년 상반기에 있을지 모를 미국의 금리인상과 맞물려 가계부채 폭탄으로 부동산에 악영향을 미치지 않을까 하는 부분이다.
경험적으로 현재의 언론지 상의 분위기와는 달리 아파트 등 주거용 부동산 시장은 분명히 과열되어 가고 있다. 특히 분양시장에서 그런일들이 많은데, 본인의 채무부담 수준을 웃도는 부채를 끼고 분양권 등을 거래하는 사람들이 심심치 않게 목격되고, 실제 이들이 거래절벽에 맞닥뜨리게 되면 금리인상과 맞물려 엄청난 고통을 겪을 것은 불을 보듯 뻔하다.
현 정부의 저금리 대출 등을 통한 부동산 가격 부양이 향후 금리 변화시에 어떻게 전개될지 지켜 볼 일이다.
