2026년 1월 16일 금요일

[1/16 Kyle's daily startup newsletter] 한국거래소의 변심 / 딥그램 유니콘 등극 / 블루포인트 22개 투자

안녕하세요, Kyle입니다. 2026년 1월 16일 금요일 아침입니다.

오늘은 'AI 기술의 가치 증명'이 키워드입니다. 미국에서는 음성 AI(딥그램)가 유니콘이 되었고, 한국에서는 거래소가 AI 기술 확보를 위해 직접 M&A 시장에 뛰어들었습니다. 기술을 가진 스타트업에게는 더없이 좋은 기회의 장이 열리고 있습니다.

💰 Money: 돈이 흐르는 곳

1. 블루포인트, 불황에도 작년 22개 초기 기업 투자 투자 혹한기에도 시드 투자는 멈추지 않았습니다. 블루포인트파트너스가 지난 15일 공개한 성과에 따르면, 작년 한 해 동안 AI와 에너지 등 딥테크 분야를 중심으로 총 22개 스타트업에 신규 투자를 집행했습니다. 평균 투자액은 약 3.9억 원입니다. 

👉 [매일경제 기사 원문] https://www.mk.co.kr/news/business/11933898

2. 美 음성 AI '딥그램', 1300억 투자 유치… 유니콘 등극 실시간 음성 인식 및 분석 플랫폼 딥그램(Deepgram)이 시리즈 C 투자로 1억 3천만 달러(약 1300억 원)를 유치하며 기업가치 10억 달러(유니콘)를 돌파했습니다. 생성형 AI 시대에 '음성 데이터'의 중요성이 폭발적으로 성장하고 있음을 증명했습니다. 

👉 [Martech Pulse 기사 원문] https://martech-pulse.com/news/deepgram-raises-130-million-series-c-at-1-3-billion-valuation-to-power-the-voice-ai-economy/

3. 컴퍼니K, AUM 1조 원 시대 연다 컴퍼니케이파트너스가 AI코리아펀드 등 대형 펀드 조성을 통해 운용자산(AUM) 1조 원 달성을 목전에 두고 있습니다. 김학범 대표는 "올해부터 AI 기업 투자의 결실이 드러날 것"이라며 자신감을 보였습니다. 

👉 [딜사이트 기사 원문] https://dealsite.co.kr/articles/136742?source=nf

4. 전북 벤처펀드 1조 돌파… '페스카로' 300억 유치 성과 전북도가 비수도권 최초로 벤처펀드 1조 원 시대를 열었습니다. 특히 차량 보안 기업 '페스카로'는 도 펀드 10억 원 투자를 마중물로 총 300억 원을 유치하고 코스닥 상장에 성공하며 지역 투자 생태계의 모범 사례가 되었습니다. 

👉 [베타뉴스 기사 원문] https://www.betanews.net/article/view/beta202601130069

🚀 Tech: 기술과 트렌드

5. 한국거래소(KRX), "AI 스타트업 직접 인수 검토" [Kyle's Note] 어제 가장 놀라운 뉴스였습니다. 한국거래소가 '24시간 주식 거래' 시스템 구축을 위해 AI 스타트업 인수를 공식 검토한다고 밝혔습니다. 공공기관이 SI(전략적 투자자)로 나서는 드문 사례로, 핀테크 M&A 활성화의 신호탄이 될지 주목됩니다. 

👉 [조선비즈 기사 원문] https://biz.chosun.com/stock/stock_general/2026/01/14/KYGTFKJJCRAKBJSMP6HYKOGKJE/

6. '타다' 이재웅, 쏘카 경영 복귀… 자율주행 승부수 이재웅 전 쏘카 대표가 6년 만에 이사회 의장으로 복귀합니다. 과거 '타다 금지법' 이후 경영 일선에서 물러났던 그가 다시 돌아와 '자율주행'과 'AI'를 통해 쏘카의 재도약을 이끌겠다는 계획입니다. 

👉 [연합뉴스 기사 원문] https://www.yna.co.kr/view/AKR20251231022400030

7. 딥그램, 유니콘 등극과 동시에 'OfOne' 인수 투자를 유치한 딥그램이 곧바로 레스토랑 AI 자동화 스타트업인 'OfOne'을 인수했습니다. 단순 기술 개발을 넘어, 실제 B2B 시장(드라이브스루 등)에서의 매출 파이프라인을 확보하려는 전략으로 풀이됩니다. 

👉 [Deepgram 보도자료] https://deepgram.com/learn/press-release-deepgram-raises-series-c

⚖️ Policy: 정책과 지원

8. 한전, 에너지 기술지주회사 내년 상반기 설립 기후에너지환경부가 업무보고를 통해 한국전력 기술지주회사를 설립한다고 밝혔습니다. 한전이 보유한 기술을 민간으로 이전하고, 에너지 분야 유니콘 기업을 육성하는 것이 목표입니다. 

👉 [다음뉴스(기후부) 원문] https://v.daum.net/v/20251217160325577

9. 한국거래소, 'AX(AI 전환)' 전략 본격화 스타트업 인수 검토 외에도 한국거래소는 상업형 지수 개발, 비정형 데이터 상품 개발 등 정보 사업 전반에 AI를 도입하는 'AX 전략'을 추진합니다. 금융 데이터 스타트업들과의 협업 기회가 늘어날 전망입니다. 

👉 [머니투데이 기사 원문] https://www.mt.co.kr/stock/2026/01/14/2026011419140520325

10. 전북도, 투자 생태계 확장 가속 비수도권 벤처펀드 1조 원 조성을 계기로, 전북도는 기업 유치부터 성장 지원까지 이어지는 선순환 구조를 만들겠다고 밝혔습니다. 지역 소재 스타트업들에게는 새로운 기회가 될 수 있습니다. 

👉 [충청탑뉴스 기사 원문] http://m.ctnews.kr/article.php?aid=1768310353437180137

오늘도 최고의 하루(Best Day)가 되시길 바랍니다.

Kyle 드림

2026년 1월 15일 목요일

Beyond Glass Skin: How APR & Medicube Are Rewriting the K-Beauty Rulebook

​If you’ve been scrolling through TikTok lately, you’ve likely seen it: celebrities and influencers gliding a sleek, futuristic wand over their faces, claiming it’s the secret to that elusive "glazed donut" look.

That isn’t just another viral trend. It’s the result of a calculated, high-tech revolution led by a South Korean company called APR (Advance People's Real life).

While the world was busy buying sheet masks, APR was building a billion-dollar empire by fusing media commerce with hardcore beauty tech. Today, let’s dive into the fascinating story of APR and its flagship brand, Medicube—and how they evolved from a marketing genius to a global tech giant.

1. The Founder: A Visionary in His 20s

The story begins in 2014 with Kim Byung-hoon. He wasn’t a cosmetic chemist; he was a young entrepreneur who understood the digital landscape better than anyone.

Kim started APR with a philosophy that was radical at the time: DTC (Direct-to-Consumer). Instead of fighting for shelf space in department stores, he went straight to where the customers were—social media.

But Kim’s vision wasn’t just about selling cool products; it was about sustainable innovation. He realized early on that while "media commerce" (selling products through content) attracts customers, only product quality keeps them. This realization sparked the shift from simple skincare to Beauty Tech.

2. The Evolution: From "Media Commerce" to "Beauty Tech"

In the early days of K-Beauty, "media commerce" meant making a catchy video to sell a cushion compact. APR mastered this with their early brand, April Skin.

However, APR evolved. They realized that to truly dominate the global market, they needed proprietary technology. They didn’t just want to market devices; they wanted to invent them.

Enter Medicube.

APR established its own global beauty device R&D center (ADC), creating the "Age-R" line. These aren't just toys; they use EMS (Electrical Muscle Stimulation) and RF (Radio Frequency) technology previously found only in dermatology clinics.

 * The Strategy: Sell the device (Age-R Booster Pro) and the skincare (Pink Peptide Serum) together. The device boosts the absorption of the skincare, creating a "lock-in" effect that keeps customers coming back.

3. The "Hailey Bieber Effect": Cracking the Global Code

How did a Korean device conquer the US market? Two words: Social Proof.

APR’s marketing team is legendary for understanding the algorithm. They moved beyond standard ads and leveraged Short-form Content (TikTok/Reels/Shorts) to demonstrate instant results.

The turning point came when huge global influencers like Hailey Bieber shared their genuine routines using the Medicube Age-R Booster-H. It wasn't a stiff corporate ad; it was a candid "get ready with me" moment. This exploded the brand's visibility in the West, validating the product to millions of Gen Z and Millennial consumers.


4. The Results: A New "Unicorn" is Born

The numbers don't lie. By combining high-tech products with aggressive digital marketing, APR has achieved staggering growth.

 * IPO Success: APR successfully listed on the Korean stock market (KOSPI) in early 2024, becoming the first "unicorn" listing of that year.

 * Global Revenue: In 2024, they hit record-breaking revenues, with overseas sales (US, Japan, China) accounting for a massive chunk of their income. By late 2025, they were on track to exceed 1 Trillion KRW (approx. $700M+ USD) in revenue.

 * Market Cap: The company is valued in the billions, proving that Beauty Tech is a serious industry sector.


Final Thoughts

APR isn't just a cosmetics company; they are a tech company that happens to work in beauty. By owning the entire process—from R&D to that viral TikTok video on your "For You" page—they have set a new standard for how K-Beauty goes global.

If you are looking to invest in your skin, or simply curious about the future of beauty, keep your eyes on Medicube. They are just getting started.


세일즈포스와 어도비 주가 24% 급락, 'AI 수렁'설은 진짜 위기일까?

 



관련 기사: AI 수렁에 빠진 세일즈포스·어도비… 1년간 주가 20% 넘게 하락 (한국경제)


최근 뉴욕 증시에서 소프트웨어 업계의 두 거인, 세일즈포스와 어도비가 혹독한 겨울을 보내고 있습니다. 생성형 AI가 모든 것을 집어삼킬 것이라는 공포가 이 견고한 성들을 흔들고 있는 것인데요.

오늘은 단순히 주가 하락 소식을 전하는 것을 넘어, 세일즈포스라는 도구가 가진 진짜 가치와 시장의 우려가 과연 타당한지에 대해 제 개인적인 견해를 보태 이야기해 보려 합니다.

1. 시장은 왜 공포에 질렸나: 'AI 수렁'의 실체

공유된 기사와 최근(2026년 1월 13~14일) 시장 데이터를 종합해 보면, 상황은 꽤 심각해 보입니다. S&P 500 지수가 지난 1년간 19.32% 상승하며 호황을 누리는 동안, 두 기업은 정반대의 길을 걸었습니다.

📉 지난 1년간 주가 등락률 (2026.01.13 기준)

  • S&P 500 지수: +19.32%

  • 세일즈포스(CRM): -24.45%

  • 어도비(Adobe): -24.13%

하락의 핵심 원인은 명확합니다. 바로 'AI 대체론'입니다.

  • 빅테크의 공습: 마이크로소프트(MS)의 '코파일럿', 구글의 '제미나이' 등 거대 AI가 CRM과 디자인 편집 기능을 흡수하고 있습니다.

  • 가격 경쟁력 약화: "비싼 구독료를 내고 세일즈포스를 쓸 필요가 있나? AI 에이전트에게 시키면 되는데"라는 인식이 퍼지면서, 저가형 AI 도구들이 시장 점유율을 야금야금 갉아먹고 있다는 분석입니다.

  • 투자 의견 하향: 오펜하이머, 시티그룹 등 글로벌 투자은행들이 잇따라 투자 의견을 '매수'에서 '보류'로 낮추며 불안감에 기름을 부었습니다.

2. 그럼에도 불구하고, 세일즈포스는 '대체 불가'하다

시장의 우려는 이해가 가지만, 저는 개인적으로 세일즈포스를 단순히 '고객 정보를 저장하는 DB' 정도로 치부하는 시선에는 동의하기 어렵습니다.

저는 세일즈포스가 단순한 소프트웨어가 아니라 '영업을 과학으로 만든 철학' 그 자체라고 생각합니다. 세일즈포스를 공부해보신 분들이라면 아마 이 책의 내용을 기억하실 겁니다.

📚 세일즈포스의 영혼: "프레딕터블 레비뉴(Predictable Revenue)"

세일즈포스의 초기 성장을 이끌었던 방법론이자, 실리콘밸리 영업의 교과서로 불리는 《프레딕터블 레비뉴(Predictable Revenue)》 (국내 번역서: '세일즈 2.0' 혹은 관련 방법론 서적)를 아시나요? 혹은 마크 베니오프의 경영 철학이 담긴 V2MOM (Vision, Values, Methods, Obstacles, Measures) 방법론도 빼놓을 수 없죠.

제가 세일즈포스를 훌륭하다고 생각하는 이유는 AI가 흉내 낼 수 없는 '프로세스의 힘' 때문입니다.

  1. 데이터의 맥락(Context): AI는 텍스트를 생성할 수는 있지만, 기업 내부에 20년간 축적된 고객와의 미묘한 관계, 파이프라인의 흐름, 영업 사원의 직관이 담긴 '맥락 데이터'를 하루아침에 복제할 수 없습니다.

  2. 방법론의 내재화: 세일즈포스는 단순한 툴이 아닙니다. 리드(Lead)에서 기회(Opportunity)로 넘어가는 체계적인 영업 파이프라인 관리 방법론이 시스템에 녹아 있습니다. 이것은 AI 챗봇 하나 도입한다고 생기는 것이 아닙니다.

  3. 플랫폼 생태계: 수만 개의 서드파티 앱이 연결된 앱익스체인지 생태계는 그 자체로 거대한 해자입니다.

3. 위기인가, 과도기인가?

어도비와 세일즈포스 모두 현재 'AI 에이전트' 기능을 자사 제품에 적극적으로 도입하고 있습니다.

  • 어도비: 파이어플라이(Firefly)를 포토샵에 통합하며 저작권 문제없는 AI 생성을 돕고 있습니다.

  • 세일즈포스: '아인슈타인 GPT'와 자율 AI 에이전트를 통해 단순 반복 업무를 자동화하고 있습니다.

현재의 주가 하락은 "AI가 이들을 죽일 것이다"라는 공포가 "이들이 AI를 어떻게 활용해 더 비싸게 팔 것인가"에 대한 기대감보다 앞서 있기 때문인 것으로 보입니다. 시장은 지금 이 거함들이 방향을 트는 속도가 느리다고 채찍질을 하고 있는 셈이죠.

4. 본질은 변하지 않는다

20년 넘게 1위를 지켜온 기업들에게는 그만한 이유가 있습니다. 2026년 1월 현재, 주가는 3년 내 최저가 수준(세일즈포스 $241.06)으로 떨어졌지만, 이것이 기업 가치의 몰락을 의미한다고 보기는 섣부릅니다.

오히려 저처럼 세일즈포스의 방법론과 철학을 신뢰하는 사람들에게는, 지금의 공포가 과도해 보이는 면이 있습니다. 도구는 바뀔 수 있어도, 고객을 관리하고 매출을 예측 가능하게(Predictable) 만들려는 기업의 본질적 니즈는 AI 시대에 더 중요해질 테니까요.

여러분의 생각은 어떠신가요? AI가 결국 CRM의 왕좌를 무너뜨릴까요, 아니면 세일즈포스가 AI라는 날개를 달고 다시 비상할까요?

[시장 분석] 코스피 4,700 시대의 역설: KODEX 200은 웃지만, 내 '실리콘투'는 우는 이유

 


📰 모티브가 된 기사 보기 오천피 눈앞인데... 소비재株는 언제 가나 (관련 뉴스 링크)



Prologue. 사상 최고가 경신, 계좌의 두 얼굴

오늘 코스피가 기어코 4,700선을 돌파하며 사상 최고치를 경신했습니다. (2026년 1월 14일 종가 기준 4,723.10pt)

시장은 그야말로 축제 분위기입니다. 반도체, 원전, 전력 관련주들이 지수를 힘차게 끌어올리며 대한민국 증시의 새로운 역사를 쓰고 있으니까요. 저 역시 계좌의 주력으로 담고 있는 'KODEX 200' 덕분에 전체적인 자산 흐름은 꽤 만족스러운 편입니다. 시장 지수를 추종하는 ETF 투자가 빛을 발하는 순간이죠.

하지만, 계좌 한구석에 담아둔 '실리콘투'를 보면 마냥 웃을 수만은 없는 것이 현실입니다. 지수는 천장을 뚫는데, 왜 유독 이 종목은 비가 내리고 있을까요?

오늘은 제 포트폴리오의 명암(KODEX 200 vs 실리콘투)을 통해, 현재 시장의 구조적인 쏠림 현상을 분석해 보려 합니다.

1. 시장의 온도차: 주도주 vs 소외주

최근 시장의 가장 큰 특징은 '극심한 차별화'입니다.

위 기사를 보면 코스피 200 구성 종목 중 상승한 종목은 153개에 달하지만, 하락한 종목도 46개나 됩니다. 문제는 이 하락 종목군에 우리에게 친숙한 화장품, 식품 등 필수 소비재 기업들이 대거 포진해 있다는 점입니다.

삼성전자와 SK하이닉스가 KODEX 200을 견인하는 동안, 소비재 섹터는 철저히 외면받았습니다. 저 역시 3개월 전, K-뷰티의 글로벌 확장을 믿고 포트폴리오 다변화 차원에서 '실리콘투'를 편입했습니다만, 현재 의미 있는 손실 구간에 머물러 있습니다.

2. 소비재주가 힘을 못 쓰는 구조적 이유

단순히 수급이 꼬여서일까요? 조금 더 들여다보면 거시 경제적인 요인이 큽니다.

① 고환율의 역습 (Cost Push)

가장 큰 원인은 환율입니다. 현재 달러당 원화값이 1,400원대에 고착화되는 '뉴노멀' 시대입니다. 수출 비중이 높은 반도체 기업에게는 호재지만, 원재료 수입 비중이 높은 소비재 기업에게는 치명적입니다.

실제로 한국콜마(-24.4%), LG생활건강(-18.4%), CJ제일제당(-7.4%) 등 대표 기업들의 주가가 큰 폭으로 조정받은 이유가 여기에 있습니다.

② 실적 시즌을 앞둔 경계감

시장은 지금 '꿈'보다는 '숫자'를 원합니다. 코스피 4,700이라는 높은 레벨에서는 실적이 뒷받침되지 않으면 가차 없이 매물이 쏟아집니다. 원가 부담을 이겨내고 이익을 냈는지 확인하고 가겠다는 심리가 강하게 작용하고 있습니다.

3. 투자 인사이트: 대응 전략과 자산 배분

이번 상승장은 저에게 '자산 배분'의 중요성을 다시 한번 증명해 주었습니다.

만약 제가 실리콘투와 같은 개별 종목에 자산의 대부분을 넣었다면, 코스피 4,700 시대에 심리적 박탈감이 상당했을 겁니다. 하지만 KODEX 200이라는 든든한 버팀목이 있어, 개별 종목의 변동성을 여유 있게 기다릴 수 있습니다.

보유 중인 소비재주(실리콘투) 대응 전략:

  • 수출 데이터 확인: 내수보다는 해외 매출 비중이 압도적인 기업은 고환율 효과를 통해 원가 부담을 상쇄할 수 있습니다. 증권가에서도 "궁극적으로는 수출 실적이 관건"이라고 분석합니다.

  • 긴 호흡: 현재의 수급 쏠림은 실적 발표 시즌이 지나면 완화될 가능성이 있습니다. 기업의 펀더멘털에 문제가 없다면, 과도한 하락은 오히려 비중 확대의 기회가 될 수 있습니다.

Epilogue. 균형 감각이 필요한 시점

화려한 지수 뒤에는 언제나 그늘진 섹터가 존재합니다.

저는 주력인 KODEX 200으로 시장 상승의 과실을 누리되, 아픈 손가락인 실리콘투는 조금 더 긴 호흡으로 지켜볼 예정입니다. K-뷰티의 경쟁력 자체가 사라진 것은 아니니까요.

투자자 여러분께서도 특정 섹터나 테마에 편중되기보다, ETF 등을 활용해 포트폴리오의 균형을 맞추며 시장의 변동성을 이겨내시길 바랍니다.

2026년 1월 14일 수요일

현대차 40만 원 돌파! 엔비디아 호재와 휴머노이드 로봇 관련주 완벽 정리

 

요즘 코스피가 연일 사상 최고치를 경신하며 뜨거운 불장을 이어가고 있습니다. 그 중심에는 단연 현대차가 있는데요. 주가가 단숨에 40만 원을 돌파하고 시가총액 80조 시대를 열었습니다.

단순히 실적이 좋아서일까요? 아닙니다. 시장은 현대차를 더 이상 '자동차 제조사'가 아닌 '피지컬 AI(Physical AI) 기업'으로 재평가하고 있습니다.

오늘은 현대차의 급등 이유와 엔비디아와의 협력설, 그리고 지금 꼭 주목해야 할 휴머노이드 로봇 관련주까지 팩트 체크와 함께 정리해 드립니다.

1. 현대차, '피지컬 AI' 기업으로 다시 태어나다 (CES 2026 이슈)

현대차 주가 급등의 가장 큰 트리거는 지난주 미국 라스베이거스에서 열린 CES 2026이었습니다. 여기서 공개된 현대차의 휴머노이드 로봇 '뉴 아틀라스'가 전 세계의 찬사를 받았죠.

IT 전문매체 씨넷(CNET)은 "올해 행사 로봇 중 단연 최고"라고 평가했습니다. 이는 현대차가 테슬라와 같은 기술 선도 기업으로서 밸류에이션 리레이팅을 받는 결정적 계기가 되었습니다.

💡 핵심 포인트: 시장은 이제 현대차에 완성차 업체의 낮은 PER(주가수익비율)가 아닌, AI 빅테크 기업 수준의 멀티플을 적용하기 시작했습니다.

[관련 기사 확인하기]

2. 엔비디아(NVIDIA)와 맞잡은 손, 목표가는 60만 원?

두 번째 상승 동력은 바로 '엔비디아 동맹'입니다.

정의선 현대차그룹 회장과 젠슨 황 엔비디아 CEO가 CES 현장에서 비공개 회동을 갖고 '로보틱스 전용 AI 칩' 공동 개발을 논의했다는 소식이 전해졌습니다. 이는 현대차가 엔비디아의 생태계에 합류하여 기술 격차를 획기적으로 줄일 수 있다는 강력한 시그널입니다.

이에 증권가에서는 목표 주가를 줄줄이 상향하고 있습니다.

  • 유진투자증권: 60만 원 (기존 대비 71% 상향)

  • DS투자증권: 50만 원

  • 교보증권: 48만 원

[관련 기사 확인하기]

3. 낙수 효과는 어디로? 주목해야 할 관련주 (현대모비스 등)

대장주인 현대차가 달리면, 밸류체인에 속한 기업들도 함께 움직입니다. 이번 상승장에서 눈여겨봐야 할 현대차 그룹주 및 로봇 관련주 현황입니다. (1월 13일 종가 기준)

종목명등락률투자 포인트
현대모비스+14.47%그룹 내 핵심 부품 및 로봇 모듈 공급 기대
현대자동차+10.63%피지컬 AI 선도 기업, 4분기 사상 최대 매출
현대오토에버+8.91%로봇 제어 SW 및 자율주행 기술 담당
현대글로비스+5.54%물류 자동화 로봇 도입 및 활용 수혜

특히 현대모비스는 로봇 구동에 필수적인 부품 공급망의 핵심 역할을 할 것으로 기대되어 상승 폭이 가장 컸습니다. 기아 역시 52주 신고가를 기록하며 강세를 보이고 있습니다.

[시장 데이터 확인하기]

4. 마켓 인사이트: 투자 전략 및 마무리

지금 시장을 관통하는 키워드는 명확합니다. '로보틱스'와 '소프트웨어 공장'입니다.

  1. 실적 기반 투자: 현대차는 로봇 기대감뿐만 아니라, 작년 4분기 사상 최대 매출을 기록하며 본업(자동차)의 펀더멘털도 입증했습니다. 실체가 있는 테마라는 점이 중요합니다.

  2. 관심 종목 확장: 현대차뿐만 아니라 현대모비스, 현대오토에버 등 실질적인 기술 협력 관계에 있는 그룹주로 관심을 넓혀보시는 것이 좋습니다.

단기 급등에 따른 조정이 올 수 있지만, '피지컬 AI'는 거스를 수 없는 4차 산업혁명의 흐름입니다. 긴 호흡으로 밸류체인 기업들을 지켜보시길 바랍니다.

강남 재건축의 배신? 개포주공 분담금 7억 쇼크와 서초 진흥 신고가의 함정

 



🏗️ 팩트체크 1. "방 한 칸 늘리는데 7억?" 개포주공 6·7단지의 현실

최근 강남 재건축의 가늠자로 불리는 개포주공 6·7단지의 조합원 분양 신청 안내서가 공개됐습니다. 결과는 그야말로 '쇼크' 수준입니다.

  • 분담금 규모: 전용 53㎡(기존 20평대) 소유주가 국민평형인 전용 84㎡를 받으려면 최대 7억 5,573만 원의 추가 분담금을 내야 합니다.

  • 평수를 넓히면?: 전용 119㎡(약 45평)로 이동할 경우 분담금은 15억 원을 훌쩍 넘깁니다. 펜트하우스는 분담금만 70억 원대에 달하죠.

  • 원인: 3.3㎡(1평)당 공사비가 890만 원으로 책정됐고, 비례율(사업성 지표)이 약 **79.89%**에 머물렀기 때문입니다. 공사비와 원자재값이 최근 3년 새 급등하면서 "재건축만 하면 돈 번다"는 공식이 깨진 겁니다.

⚠️ 팩트체크 2. 서초 진흥아파트 신고가, '승자의 저주'가 우려되는 이유

이런 분위기 속에서도 서초동 진흥아파트 52평이 최근 43억 원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 1년 만에 10억 원이 뛴 금액인데요. 하지만 여기서 냉정해져야 합니다.


"지금 산 가격이 끝이 아닙니다. 여기에 '분담금'이라는 미래의 빚을 더해야 진짜 취득가입니다."

진흥아파트는 이제 막 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 최근 공사비 트렌드를 고려할 때 평당 공사비는 최소 900만 원~1,000만 원을 상회할 가능성이 높습니다. 개포주공의 사례를 보면, 진흥아파트 매수자 역시 향후 수억 원의 분담금을 추가로 지불해야 할 텐데, 과연 그 비용까지 합쳤을 때도 수익이 날 수 있을까요?

📉 '묻지마 우상향'을 믿지 마세요

부동산 커뮤니티에서는 여전히 "서울 신축 공급이 부족하니 무조건 오른다"고 말합니다. 하지만 아무리 입지가 좋아도 수익성이 뒷받침되지 않는 투자는 위험합니다.

  1. 공사비는 이제 '상수'입니다: 원자재값과 인건비는 쉽게 내려가지 않습니다. 이는 고스란히 조합원의 빚이 됩니다.

  2. 금리와 유동성: 예전처럼 저금리로 수억 원의 분담금을 빌려 버티는 '몸테크'가 불가능한 시대입니다.

  3. 사업 지연 리스크: 공사비 협상으로 착공이 반년만 늦어져도 이자 비용은 눈덩이처럼 불어납니다.

💡 결론: 지금은 '계산기'를 가장 차갑게 두드려야 할 때

강남 재건축이라고 해서 모두가 로또가 되는 시대는 끝났습니다. 개포주공 6·7단지의 7억 분담금 고지서는 남의 일이 아닙니다. 서초 진흥을 비롯한 다른 단지들이 곧 마주하게 될 미래일 수 있습니다.

신고가 뉴스에 조바심내며 추격 매수하기보다는, '분담금을 낸 후의 최종 가격'이 주변 신축 시세보다 경쟁력이 있는지 냉정하게 따져보시길 바랍니다.

여러분의 소중한 자산, 분위기가 아니라 '데이터'로 지키셔야 합니다!

🔗 참고 기사 및 데이터 출처

2020년 5월 24일 일요일

돈에 대한 감각 기르기(1) - 1회, 돈에 대한 심리(합리적 경제인? vs. 비합리적 경제인?)

 앞으로 금리도 올라간다는데 굳이 대출까지 끼고 주택을 사서 은행에 이자를 지불하는 것보다는 나 스스로 돈을 모아서 향후에 적정한 시점이 되면 주택을 사는 것이 더 나은 선택이 아닐까? 즉, '대출 포함 내 집 마련' vs. '전세(또는 월세) 살면서 자산증식 후 내 집 마련' 중 어떤 것이 현명한 선택일까라는 질문은 아마 첫 내 집 마련을 계획하고 있는 사람이라면 누구나 부딪히는 흔한 질문일 것이다. 이하에서 이에 대한 해답을 최근에 폭주하는 집 값에 대한 얘기는 차지하고 한번 풀어보고자 한다.

 우리가 일반적으로 '경제적으로 좋은 결정이다'라고 평가할 때 '경제적'의 의미를 되새겨 보면, '인간의 무한한 물질적 욕구를 충족시키기 위해서 유한한 자원을 최적으로 배분'한 상태라고 정의할 수 있다. 달리 말하면 제한된 자원을 최적으로 배분하기 위한 '선택'의 문제인데, 이것을 어떻게 볼 수 있을까?


 원칙적으로 '선택'은 경제학에서 말하는 기회비용 등 대안 가능성을 염두에 두고 판단을 해야 한다. 예를 들어 내가 월급쟁이 생활을 하다가 그만두고 자영업을 하기로 했다면, 실제 이 선택에 따른 비용/편익은 자영업을 함으로 인한 수익만 있는 것이 아니라, 월급쟁이를 그만 둠으로 인한 기회비용까지 고려해야 올바른 선택을 할 수 있는 것이다.


 마찬가지로 합리적인 '경제적 선택'을 위해서는 반드시 기회비용을 고려해야 하는데, 위 사례에서 '대출 포함 내 집 마련'은 '임대로 인한 비용절감(+)'과 '대출 원리금 상환 부담(-)'이 우선 감안될 것이고, 반면 '전세(월세) 살면서 자산증식 후 내 집 마련'은 '임대로 인한 지출(-)' 과 '자산증식(+)'를 떠올릴 수 있을 것이다. 


생각의 편의를 위해 단순화해서 살펴보면, 상식적으로 임대로 인한 (+)(-)는 전세가 활발한 우리나라 특성상 대략 차이가 없다고 보고(즉, 전세자금을 집을 사는데 보탰던지, 아니면 임대인에게 무이자로 빌려준 형태), 결국 선택은 대출원리금 상환부담과 자산증식의 규모의 비교로 귀결될 확률이 높다. 


보다 와 닿을 수 있도록 구체적 사례를 들어서 사고 싶은 집이 있는데  3억이 부족하다고 생각해 보자. 3억 대출을 끼고 집을 살 수도 있고, 아니면 3억을 모아서 집을 살 수도 있다. 당연히 전자는 3억 원금에 이자를 합해서 대략 3억 몇천만 원을 갚아야 할 것이고, 후자는 2억 몇천만 원을 가지고 예금을 하던 투자를 하던 해서 3억을 모을 수 있을 터이니 결국 후자가 경제적으로 합리적인 판단이다.

 그런데 과연 현실에서도 그럴까? 여기서 우리가 간과한 사항이 있다(물론 '집값이 오른다' 이런 것 말고). 
위의 모든 가정은 기회비용을 감안한 경제적 판단을 언제나 할 수 있는 '합리적인 경제인'을 전제로 하는 것이다. 


 그런데 사람이 정말 '합리적인 경제인' 일까? 오히려 많은 인지심리학 실험, 연구에서 밝혀졌듯이 인간은 

'비합리적인 경제인'에 가깝다. 그래서 합리적인 판단을 한다고 후자(자산증식 후 주택구입)를 선택해서 

대출원리금을 갚는 상황만큼 허리띠를 졸라 매고 열심히 돈을 모으려고 결심했건만, 현실은 현상유지 편향에

 따라 현재 지출 수준을 줄이고 저축을 늘리기가 좀처럼 쉽지 않다. 중간에 리스크가 높은 투자 등으로 

원금이라도 까먹으면 오히려 시간이 지날수록 목표했던 3억은 점점 더 요원해져 간다.


 반면 대출을 통해 주택을 구입하면 어떻게 될까? 분명히 최선의 선택은 아니지만 '그만하면 괜찮은 선택'이 

될 수 있다. 불확실성이 팽배한 현실에서 인간이 최적의 정보처리 능력을 발휘하여 최적의 자산에 투자하여 

목표를 달성하기는 불가능에 가깝지만, 오히려 제한된 합리성을 인정하고 최소한의 필요를 충족시키는 선택

(정해진 대출 원리금 상환하기 위해 예산 절약 등)을 하여 내 집 마련이라는 목표를 달성할 수 있는 것이다.


 본인이 의도하던 의도하지 않았던 종종 사람은 이러한 '제한된 합리성'을 인정하고, '돈에 대한 심리'를 통제하게

 되는데 학문적으로는 휴리스틱스(heuristics) 또는 심리적 회계(mental accounting)가 그 대표적인 예이다.


 부디 앞으로는 사람에게 내재된 '돈에 대한 심리'를 이해하고, 제한된 합리성을 역으로 이용하여 지출 통제나

 성향에 맞는 투자를 실천해 보면 어떨까?




[영화]The Founder - 맥도날드의 시작!



평소 다큐멘터리 영화, 실화의 바탕을 둔 영화를 좋아하는 터라 별 망설임없이 주말영화로 택한 맥도날드의 이야기!

미국 캘리포니아주 샌버나디노의 작은 햄버거 레스토랑이었던 맥도날드를 세계적인 프랜차이즈 제국으로 만든 주인공 레이 크록(마이클 키튼 연기)의 스토리를 영화화했는데 2시간 가까운 러닝타임이 어떻게 갔는지 모를 정도로 몰입해서 본 것 같다.

실제 맥도날드 햄버거 레스토랑(당시 드라이브인 레스토랑의 개념과는 혁신적으로 다른 레디-투-고 형태의 스피디한 주문과 서빙, 시스템을 갖춘 맥도날드레스토랑)을 처음 만든 것은 맥도날드 형제들이기 때문에, 영화적 시각으로는 마치 맥도날드 형제가 그들의 아이디어와 회사를 뺏기고 쫓겨나는 것처럼 묘사되었으나, 개인적인 생각은 좀 달랐다.

제목에서 시사하는 바와 같이 레이 크록이 실질적인 창업자라고 보는게 맞다는 것이 내 생각인데 그 이유를 보자면.

1. 맥도날드는 '버거'로 돈버는 회사가 아닌 현대적 개념의 '부동산 임대'로 돈을 버는 프랜차이즈 회사로 모델을 만들었고,

2. 효율적인 매장관리 등 운영모델은 누구나 복제할 수 있었으나 강렬한 황금아치에 담긴 맥도날드의 상징성, '맥도날드'라는 미국적 네이밍의 마케팅적 잠재력을 꿰뚫어 보았다는 점이다.

결론적으로 맥도날드 형제의 '맥도날드'와 레이크록의 '맥도날드'는 전~혀 다른 회사라고 볼 수 있는 것이다.

(뭐 맥도날드 형제도 상당히 큰 돈을 받고 exit을 했으니 나쁘지 않은 딜이지 않았을까.. 그들이 그 이상을 바라면 사실 그것도 과욕이라고 본다. 그림을 상상하는 것에서 그치는 것과 그것을 실행으로 옮기는 것은 완전히 다르기에.. 또 어떻게 보면 레이 크록이 회사를 그 정도 성장시키기 위해서 안정적으로 레스토랑을 운영하던 맥도날드 형제에 비해서는 훨씬 위험을 부담하고 노력했으리라 짐작이 가기에..)_

특히 인상 깊었던 마지막 장면(레이와 딕 맥도날드의 화장실 대화 장면)을 다시 복기 하면.. 레이 크록의 사업가적 기질과 이 영화에서 시사하는 바를 여러모로 느끼게 된다.







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