강남 재건축의 배신? 개포주공 분담금 7억 쇼크와 서초 진흥 신고가의 함정

 

🏗️ 팩트체크 1. "방 한 칸 늘리는데 7억?" 개포주공 6·7단지의 현실

최근 강남 재건축의 가늠자로 불리는 개포주공 6·7단지의 조합원 분양 신청 안내서가 공개됐습니다. 결과는 그야말로 '쇼크' 수준입니다.

• 분담금 규모: 전용 53㎡(기존 20평대) 소유주가 국민평형인 전용 84㎡를 받으려면 최대 7억 5,573만 원의 추가 분담금을 내야 합니다.

• 평수를 넓히면?: 전용 119㎡(약 45평)로 이동할 경우 분담금은 15억 원을 훌쩍 넘깁니다. 펜트하우스는 분담금만 70억 원대에 달하죠.

• 원인: 3.3㎡(1평)당 공사비가 890만 원으로 책정됐고, 비례율(사업성 지표)이 약 **79.89%**에 머물렀기 때문입니다. 공사비와 원자재값이 최근 3년 새 급등하면서 "재건축만 하면 돈 번다"는 공식이 깨진 겁니다.

⚠️ 팩트체크 2. 서초 진흥아파트 신고가, '승자의 저주'가 우려되는 이유

이런 분위기 속에서도 서초동 진흥아파트 52평이 최근 43억 원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 1년 만에 10억 원이 뛴 금액인데요. 하지만 여기서 냉정해져야 합니다.

"지금 산 가격이 끝이 아닙니다. 여기에 '분담금'이라는 미래의 빚을 더해야 진짜 취득가입니다."

진흥아파트는 이제 막 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 최근 공사비 트렌드를 고려할 때 평당 공사비는 최소 900만 원~1,000만 원을 상회할 가능성이 높습니다. 개포주공의 사례를 보면, 진흥아파트 매수자 역시 향후 수억 원의 분담금을 추가로 지불해야 할 텐데, 과연 그 비용까지 합쳤을 때도 수익이 날 수 있을까요?

📉 '묻지마 우상향'을 믿지 마세요

부동산 커뮤니티에서는 여전히 "서울 신축 공급이 부족하니 무조건 오른다"고 말합니다. 하지만 아무리 입지가 좋아도 수익성이 뒷받침되지 않는 투자는 위험합니다.

1. 공사비는 이제 '상수'입니다: 원자재값과 인건비는 쉽게 내려가지 않습니다. 이는 고스란히 조합원의 빚이 됩니다.

2. 금리와 유동성: 예전처럼 저금리로 수억 원의 분담금을 빌려 버티는 '몸테크'가 불가능한 시대입니다.

3. 사업 지연 리스크: 공사비 협상으로 착공이 반년만 늦어져도 이자 비용은 눈덩이처럼 불어납니다.

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💡 결론: 지금은 '계산기'를 가장 차갑게 두드려야 할 때

강남 재건축이라고 해서 모두가 로또가 되는 시대는 끝났습니다. 개포주공 6·7단지의 7억 분담금 고지서는 남의 일이 아닙니다. 서초 진흥을 비롯한 다른 단지들이 곧 마주하게 될 미래일 수 있습니다.

신고가 뉴스에 조바심내며 추격 매수하기보다는, '분담금을 낸 후의 최종 가격'이 주변 신축 시세보다 경쟁력이 있는지 냉정하게 따져보시길 바랍니다.

여러분의 소중한 자산, 분위기가 아니라 '데이터'로 지키셔야 합니다!

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🔗 참고 기사 및 데이터 출처

• 매일경제: ‘무서운’ 공사비…강남 재건축도 분담금 7억

• 조선비즈: “10억은 더 내야”… 공사비 급등에 재건축·재개발 분담금 ‘폭탄’

• 더팩트: 올해 10억 뛴 '서초진흥', 시공사에 GS건설 유력

SBS스페셜, "아파트, 혼란의 시장"을 보고..

SBS스페셜, "아파트, 혼란의 시장"을 보고..

지난 10월 초에 방영하였던 SBS 스페셜에서 대한민국의 아파트 시장 전망에 대해서 무거운 주제를 비교적 가볍고 재미있게 다루었다.

개인적으로 부동산에 큰 관심을 가지고 있는 사람으로써 흥미롭게 보았는데 간단하게 단상을 기록하고자 한다.

아마도 프로그램은 비교적 균형감을 유지하려고 하였으나 주로 하락의 가능성에 무게를 실었던 것으로 보였고,

부동산(정확하게는 아파트) 하락론자들의 논리는 이렇다

첫째,  미국의 금리인상이라는 큰 위협요인

둘째, 그동안 정부정책에 의해 인위적으로 떠 받혀진 부동산 경기(정책 변화시 폭락 위험)

셋째, 인구구조의 문제(노령화 사회로 접어들고 집을 살 수 있는 능력을 보유한 신규 세대가 줄어들고 있음) 

전체적으로 과거와 같은 눈뜨면 집값이 껑충껑충 뛰는 시기는 지났다는 취지에는 동감하나,

전반적인 아파트 가격 하락에 대해서는 동의할 수 없기에 몇자 적어보고자 한다.

하고싶은 것과 할 수 있는 것은 다르기에 아마 현실은 하락론자들의 예상과는 조금 다른 방향으로 흘러가지 않을까 한다.

첫째, 미국의 금리인상

이는 분명 단기적으로 가계부채가 안고 있는 심각성을 생각할 때, 우리나라가 금리를 순차적으로 인상하던지 내지는 같이 인상하던지 불구하고 아파트 가격에 영향을 줄 수 있는 요인이라고 생각한다. 다만, 프로그램에서 언급한 바와 같이 전체 가계부채가 1,100조인데 1%만 인상해도 연 이자 부담이 11조가 늘어나서 큰일이 난다고 하는 것은 조금 과장된 것이 아닌가 한다. 다행히도 그동안 우리나라가 LTV, DTI제도를 통해서(물론 최근에는 좀 완화되었지만) 집값의 60~70% 이상 대출을 받을 수 없는 구조를 만들었었고, 당장 원리금 상환이 도래하는 세대가 아니라면 실제 이 11조원의 이자는 세대별로 보면 바로 default로 이어지는 규모의 금액은 아니라는 것이 본인의 판단이다. 또한 더욱 중요한 것은 두번째 이유와 관련하여 금리인상의 효과가 제한적일 수 밖에 없다는 것이 근본적인 근거이다.

둘째, 정부 정책으로 인한 인위적인 효과

이 부분이 사실 부동산시장에서 어떻게 보면 가장 critical한 부분인데, 사견으로는 정부는 부동산 정책을 포기할 수 없다고 본다. 왜냐하면 프로그램에서도 몇번이나 언급하였듯이 우리나라 가계자산의 70~80%, 때로는 100% 이상이 부동산에 투입되어 있는 현실에서 부동산정책을 포기한다는 것은 표를 잃는다는 의미이기 때문이다. 부동산 가격의 하락의 효용을 보는 계층과 부동산 가격 하락의 피해를 보는 계층을 비교해 본다면 정책입안자나 국회의원 입장에서 어떤 사람들의 손을 들지는 어느정도 예상을 할 수 있는 부분이다. 또한 필자가 현업에서 경험한 바에 따르면 부동산 하락으로 인하여 손해를 볼 수 있는 사람들의 응집력은 생각보다 견고하여 해당 이슈가 발생하면 정치적 성향이나 다른 이해관계를 초월하여 표심을 발휘하곤 한다는 것을 목격할 수 있었다. 따라서 적어도 대한민국이 자본주의를 포기하지 않는 한(예를 들어 극단적인 경제위기로 IMF를 훨씬 뛰어넘는 비상경제상황이 발생한다던지.. 쿠테타가 일어난다던지..) 부동산 정책을 완전히 놓기는 불가능 하다고 판단한다.

셋째, 인구구조의 변화

인구구조의 변화는 이미 진행되고 있고, 사실 이 부분이 부동산 뿐만 아니라 우리경제에 미치는 영향이 매우 큰 영역이라고 볼 수 있다. 노인인구가 늘어나고 젊은이들이 줄어들고 더불어 경제활동도 위축되며 일자리가 줄어들어 소득이 줄어든 젊은 계층이 결국 비싼 가격의 부동산을 감당할 수 없기에 자연스럽게 공급가격도 떨어질 수 밖에 없다는 것인데.. 부분적으로는 동의한다. 그러나 프로그램에서 소개한 독일의 사례에서 보듯이(프랑스나 일본의 사례는 적절치 않다고 생각한다. 주로 외곽 위성도시 등에 건설한 아파트가 슬럼화되고 폭락하여 노인 층만 남게 되는 경우였다), 인구가 줄더라도 고학력자나 젊은이들은 대도시의 매력적인 환경에서 항상 살고 싶어한다. 

즉, 늘 대기수요가 발생하는 것이다. 그리고 대도시의 도심 중심의 공급은 제한적이기 때문에 가격은 항상 일정 수준이상을 유지할 것이라고 전망한다. 더구나 이러한 수요자들의 소비수준이나 기대수준은 과거 세대와 비교해서 더욱 높아져 있기 때문에 항상 이러한 곳의 수요는 풍부할 수 밖에 없다고 판단한다.

결론적으로 아파트 가격이 대한민국에서 폭락한다는 것은 사실 동의하기 힘든 주장이다.

다만 장기적으로 보면 아파트 가격의 거품이 외곽에서부터 걷힐 수 있다는 것은 어느정도 가능성있는 시나리오이고,

그렇기 때문에 지역적으로 가격 차별화가 심화될 것이다.

따라서 기본적으로는 주거목적으로 아파트를 구입하되 소득이 있는 사람들이 주로 사는 곳에 집을 사고(현재 부자들 만을 의미하는 것이 아니라 안정적인 수입이 있는 사람들이 주로 거주하는 곳이라는 의미), 도심의 중심에, 작은 평형이라면 안전할 것이라고 전망한다. 이런 곳이라면 오히려 추가 상승도 가능하다고 본다.

정신없이 다큐멘터리를 보고 다소 두서없이 휘리릭 써내려간 단상이지만,

개인적으로 아파트 시장에 대한 기존에 가져왔던 가치관에 대한 생각을 정리할 수 있는 유익한 시간이었다.

[단상]부동산 투자의 핵심 고려사항 & 국내 부동산 시장 전망

1. 부동산 투자의 핵심 고려사항 등

 1855년 설립된 세계적인 부동산 컨설팅 업체 Savills의 사장 제러미 헬스비는 부동산 투자시 고려사항에 대하여 이렇게 말한다.

"딱 세 가지만 고려하면 됩니다. 입지, 입지, 그리고 입지입니다. 2008년으로 되돌아가 봅시다. 당시 사람들은 집을 팔고 싶어도 팔 수 없었습니다. 아무도 안 샀으니까요. 그러나 한 가지 간과한 것이 있어요. 만약 애초에 정말 좋은 위치에 있는 좋은 집을 샀다면, 아무리 부동산 시장이 엉망이었어도 열에 아홉은 팔 수 있었다는 겁니다. 지금 저 앞에 빌딩 보이시죠? (그는 창 밖으로 보이는 길 건너편 12층짜리 건물을 가리켰다) 저런 건물은 언제든 처분할 수 있고 언제든 현금화할 수 있습니다. 왜냐하면 런던 도심인 옥스퍼드 서커스 역에서 고작 2블록 떨어진 곳에 있기 때문입니다. 그런데 여기서 딱 1마일만 북쪽으로 올라간다고 합시다. 당장 살 때는 저 빌딩보다 저렴하고 수익률도 매년 8%로 아주 높습니다. 그런데 시장이 망가지는 순간 처치 곤란해집니다. 이게 2008년에 실제로 벌어진 일입니다."

 그는 많은 사람들이 국내 부동산 시장의 위기를 언급할때 근거로 드는 인구구조의 변화에 대해서는 이런 의견을 말한다.

"사실 인구 문제는 전혀 염려하지 않습니다. 대도시 도심의 공급은 언제나 부족할 것이기 때문이죠. 시골 인구는 줄어들지만, 도시로는 끊임없이 인구가 유입되고 있습니다. 사람들이 직장이든 쇼핑이든 기회를 찾아서 몰리기 때문이죠. 그래서 도심에 투자하라는 겁니다. 특히 물리적으로 확장이 불가능하거나, 규제 때문에 신축이 불가능한 도심은 더더욱 그렇습니다. 선진국 부동산 시장에서는 인구 문제를 가장 작은 문제로 판단합니다."


2. 국내 부동산 시장 전망

 헬스비의 의견은 상당부분 필자가 가져왔던 전망과도 일치한다. 즉, location에 따라 향후 부동산은 더욱 양극화가 심해질 것이다. 분명히 개발경제 시대처럼 수요자가 폭발적으로 늘어와서 공급이 이를 뒷받침하기 어려웠던 시절과는 다른 양상이 펼쳐 질 것이다. 수요자들이 원하는 곳은 정해져있고, 도심 외곽에 베드타운이 이런 수요자들의 니즈를 충족시키기에는 어려움이 따를 것으로 보인다.
 다만, 단기적인 관점에서 하나 우려스러운 부분은 현재의 저금리 기조하에 정부가 안심전환대출 등 여러 대출장려정책으로 민간 수요자의 등을 떠밀어 집을 구매하게 하는 상황이 혹시 하반기 내지는 내년 상반기에 있을지 모를 미국의 금리인상과 맞물려 가계부채 폭탄으로 부동산에 악영향을 미치지 않을까 하는 부분이다.

 경험적으로 현재의 언론지 상의 분위기와는 달리 아파트 등 주거용 부동산 시장은 분명히 과열되어 가고 있다. 특히 분양시장에서 그런일들이 많은데, 본인의 채무부담 수준을 웃도는 부채를 끼고 분양권 등을 거래하는 사람들이 심심치 않게 목격되고, 실제 이들이 거래절벽에 맞닥뜨리게 되면 금리인상과 맞물려 엄청난 고통을 겪을 것은 불을 보듯 뻔하다.
 현 정부의 저금리 대출 등을  통한 부동산 가격 부양이 향후 금리 변화시에 어떻게 전개될지 지켜 볼 일이다.

 

분양형 호텔에 대한 투자는 어떨까?

 최근에 여행을 목적으로 대만을 다녀온 적이 있다.

[타이페이시 중정기념당에서 자유광장을 내려보며]

 꽃보다 할배 열풍을 타고 한국관광객이 크게 증가해서 어딜가나 무리지어 다니는 한국관광객들을 어렵지 않게 볼 수 있었는데 덕분에 숙소도 부족해서 타이페이 시내에서 거의 40~50분거리의 시골(?) 리조트에 묵으면서 어렵게 여행을 했던 기억이 있다.

 사실 국내에서도 중국인 단체 관광객들이 오면 의정부나 부천 등 원격지에 숙소를 잡는 경우가 허다한데(서울시내 호텔 등 숙박시설의 부족과 금전적 문제 등으로) 우리 일행끼리 우스개 소리로 지금 딱 우리가 그런 상황이라고 헛웃음을 지었었다.

 이런 일을 겪고 나니 최근 많이 나오는 분양형 호텔들에 대한 기사에 자연스럽게 눈이 가게 되었다. 한류열풍을 타고 중국 등지에서 엄청난 관광객들이 국내로 들어오고 있는데 숙박난 때문에 힘들다고 하니 이런 사람들을 타겟으로 하는 분양형 호텔이라면 괜찮지 않을까 하는 생각이 든 것이다.

[source : 매경이코노미 1723호]

 그런데 이런 대안투자에 대하여 몇가지 의문을 제기하는 사람들이 있다.

 첫째, 최근에는 트렌드가 게스트하우스라던지 예쁘게 리모델링한 한옥 또는 Airbnb같은 공유형숙박모델이 뜨고 있는데 과연 공실없이 대형 분양형 호텔이 잘 운영될 수 있을까?

 개인적인 생각은 충분히 승산이 있다이다. 왜냐하면 타켓이 완전히 다르기 때문이다. 자유여행객이 증가하고 있는 것은 사실이지만 아직도 충분히 많은 단체 관광객들이 한국을 찾고 있고 그들이 묵을 만한 곳은 게스트하우스 등 소규모 숙박시설이 아닌 대형 호텔이나 레지던스기 때문이다. 특히 아직도 어마어마하게 많은 잠재 중국관광객들을 감안하면 더욱 분양형 호텔의 성공적 운영 가능성은 높다.

 둘째, 년 10%대의 수익률을 보장해 준다는데 과연 실제 그러한가?

 이 부분은 실제로 따져보아야 한다. 왜그러냐면 대부분의 사업장에서 "실투자금 대비" 수익률을 제시하고 있기 때문에 무이자 대출 등을 대부분 받는 점을 감안하면 실제 손에 쥐는 돈은 생각보다 크지 않을 수 있기 때문이다. 

셋째, 운영리스크는 없는가?

 사실 이 부분이 제일 검토하기 어려워 보인다. 2006년 라마다동탄호텔 사례는 수천만원의 프리미엄과 13~16% 높은 운영수익으로 성공적 분양호텔사례로 계속 언급이 되지만 다른 사업장의 경우 과연 제대로된 운영사가 안정적으로 공실없이 사업을 꾸려갈 수 있을지는 미지수다. 때문에 투자전에 반드시 운영사의 업력이나 사업레코드를 꼼꼼히 검토해 볼 필요가 있을 것 같다.

 마지막으로 이런 분양형호텔 투자는 뭐니뭐니해도 사업장의 로케이션이 사업의 성패를 가장 크게 좌우하지 않을까 싶다. 부동산 투자의 기본이 현장답사이듯이 분양 호텔도 그 장소가 제주도이든 아니면 수도권이든 꼭 한번은 답사를 해보고(모델하우스가서 보고 마는 것은 그야말로 껍데기만 보고 투자 결정하는 것이라 정말 위험하다고 생각한다) 전문가의 조언을 참고하여 투자 여부를 검토하는 것이 필요해 보인다.

 상기에 여러가지 퀘스천에도 불구하고 결론적으로 요즘같이 마땅한 투자처가 없는 때에 분양형 호텔은 아주 흥미로운 대안투자 상품임에는 틀림없다. 만약 꼼꼼한 투자 검토로 성공적인 투자를 한다면 일년에 몇일 주어지는 숙박권이나 각종레저 우대권 들은 덤으로 챙길 수 있지 않을까 싶다. 

      

   

일원동 현대(사원)아파트 재건축

최근 서울 일원동 현대 아파트가 대우아파트와의 통합 재건축을 접고,
분리 재건축을 하기로 했다는 소식을 전해 들었습니다.
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일단 입지적으로는 삼성의료원 바로 인근에 준수한 학군으로 나쁘지 않다고 생각합니다.

주택법 제41조의 2 에 1항의 규정에 의해 이미 조합설립인가가 끝난 당해 사업지의 경우 조합원 물량을 인수하는 것은 쉽지 않아 보입니다만,

일반 분양물건이 200세대가 넘게 나올 것으로 예상되는 만큼 추후에도 관심을 가지고 지켜봐야 할 것 같습니다.

곧 분양할 대치동 청실래미안의 경우 생각보다 저렴(?)하게 분양가가 책정될 것으로 전망되는데 이 쪽은 어떨지 궁금합니다.



※참고 주택법 제41조의2(주택의 전매행위 제한 등)

 ① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.
1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위(이하 생략)